UMUM

22-JUL-2021

Melabur Hartanah dengan Modal yang Rendah Melalui REIT


 


Ramai yang mahu mengembangkan portfolio pelaburan mereka ke bidang hartanah, tetapi tidak semua bersedia untuk mengeluarkan wang deposit yang tinggi dan mengambil pinjaman kewangan yang besar dengan tempoh yang panjang.

Selain itu, menjadi pemilik rumah juga memerlukan beberapa kos seperti kos penyelenggaraan, kos pengubahsuaian, cukai pintu, cukai tanah dan lain-lain lagi. Jika anda membeli rumah untuk menyewakan kepada orang lain, anda juga akan berhadapan dengan risiko seperti tidak mendapat penyewa, penyewa yang culas dengan pembayaran sewa dan kerosakan yang dihadapi apabila penyewa keluar. Tambahan lagi, pelaburan hartanah secara fizikal kini agak sukar untuk memberi jaminan keuntungan.

Justeru itu, jika anda mahu menjadikan hartanah sebagai salah satu pelaburan di dalam portfolio anda, terdapat cara lain, iaitu dengan melabur dalam saham Real Estate Investment Trust (REIT).

Real Estate Investment Trust

Pengenalan REIT

Real Estate Investment Trust (REIT) atau Amanah Pelaburan Hartanah ialah sebuah amanah yang mempunyai dan menguruskan hartanah berskala besar seperti kompleks membeli-belah, hospital, kilang-kilang, hotel dan bangunan pejabat. REIT beroperasi sebagai pelaburan kolektif di mana pengumpulan dana dari pelabur dibuat. Seterusnya ia digunakan untuk menjana pendapatan di dalam sektor hartanah. Pendapatan REIT adalah dari pengutipan sewa, pengiklanan dan lain-lain lagi hasil daripada hartanah yang dimiliki atau diuruskan.

REIT didagangkan di Bursa Malaysia dan seterusnya memberi peluang kepada pelabur untuk mendapatkan pendedahan mengenai pelaburan hartanah dengan mudah. Hartanah-hartanah di dalam sesuatu REIT dikawal selia oleh pengurus pemegang amanah bagi memastikan aset dapat memberi keuntungan kepada pemegang unit REIT. REIT memberikan pendapatan kepada pelabur melalui kenaikan modal dan dividen.

REIT

Kelebihan melabur di dalam REIT

Terdapat beberapa kelebihan melabur di dalam REIT, iaitu:

1. Mampu milik

Pelaburan REIT hanyalah sebahagian kecil daripada pelaburan hartanah fizikal. Pelabur tidak perlu mengeluarkan wang yang banyak kerana pelaburan REIT boleh dimulakan dengan modal kurang daripada RM 100. Pembelian saham minimum di Bursa Malaysia ialah 1 lot atau 100 unit. Oleh itu, modal yang diperlukan untuk menjadi pelabur REIT adalah sangat kecil.

Sebagai contoh, harga semasa saham ALSREIT ialah RM 0.535 seunit. Jadi, jumlah modal yang diperlukan untuk memiliki 1 lot saham ALSREIT termasuk caj broker dan lain-lain, hanyalah RM 63.00.

2. Kemudahcairan aset

Disebabkan REIT didagangkan seperti saham, ianya adalah mudah dicairkan kerana proses jual belinya sama seperti perdagangan saham yang lain. Hal ini berbeza dengan hartanah fizikal kerana aset fizikal tidak mudah dicairkan dan proses jual beli akan mengambil masa.

3. Pendapatan pasif

Pendapatan pasif dapat dicapai melalui dividen dan kenaikan modal dengan REIT. Pengagihan dividen kebiasaannya adalah 90% sekurangnya dari keuntungan yang diperoleh. Selain itu, pelabur tidak perlu pening kepala memikirkan tentang penyewa yang culas membayar sewa atau penjagaan dan penyelenggaraan hartanah kerana REIT diuruskan oleh pengurusan yang profesional.

4. Pelaburan di dalam aset pelbagai

Kebiasaannya sesuatu REIT itu mempunyai beberapa hartanah yang berlainan jenis, tempat dan industri. Sebagai contoh, SUNREIT mempunyai kompleks membeli-belah Sunway Pyramid, Sunway Medical Centre dan Sunway Putra Hotel. Justeru itu, pendapatan pelabur tidaklah terhad kepada satu hartanah sahaja. Dengan melabur kepada satu pegangan REIT sahaja, pelabur akan mempunyai peluang untuk melabur di dalam hartanah berskala besar dan pelbagai.

5. Pencukaian

REIT juga dikenali dengan memberi dividen yang konsisten dari hasil yang tinggi kerana terdapat kelebihan dari segi pencukaian. REIT dikecualikan dari pembayaran duti setem, cukai keuntungan harta tanah (CKHT) dan diberi pengeculian cukai korporat khas, jika mereka bersetuju untuk memberi sekurangnya 90% hasil pendapatan mereka sebagai dividen kepada pelabur. Atas sebab-sebab ini, pemberian dividen tinggi kepada pelabur REIT dapat dicapai.

6. Risiko lebih rendah berbanding saham biasa

REIT berbeza dengan saham biasa kerana ianya adalah dana pelaburan yang dikawal ketat oleh undang-undang dan peraturan kewangan. REIT haruslah mengikut Garis Panduan Amanah Pelaburan Harta Tanah Tersenarai yang ditetapkan oleh Akta Pasaran Modal dan Perkhidmatan 2007, untuk tersenarai di dalam Bursa Malaysia. Peraturan ini dibuat bagi memelihara modal dan memastikan pulangan pelaburan dapat dicapai.

Amanah Pelaburan Hartanah

Risiko REIT

Setiap pelaburan mempunyai risiko mereka yang tersendiri dan REIT adalah tidak terkecuali. Oleh kerana REIT terdedah sepenuhnya terhadap sektor hartanah, terdapat beberapa situasi yang akan mengganggu pendapatan REIT, iaitu:

1. Kenaikan faedah pembayaran hartanah

Jika kadar faedah pinjaman sesuatu hartanah menaik, jumlah pembayaran juga akan menaik. Justeru, ia akan menyebabkan keuntungan berkurangan.

2. Persaingan

Lambakan hartanah juga menjadi risiko terhadap REIT kerana penawaran akan menjadi lebih daripada permintaan. Oleh itu, persaingan antara REIT yang lain akan menjadi lebih sengit. Keuntungan juga akan berkurangan jika harga sewa dikurangkan demi mendapatkan penyewa.

3. Faktor ekonomi

Faktor ekonomi boleh memberi impak yang besar terhadap pasaran hartanah. Keadaan ekonomi yang bagus boleh memberi kesan yang positif terhadap pelaburan yang memerlukan komitmen kewangan yang tinggi seperti hartanah.

Sebagai contoh, sektor hartanah adalah antara yang terkesan dengan pandemik COVID-19. Oleh kerana peniaga-peniaga tidak dibenarkan berniaga sepanjang tempoh Perintah Kawalan Pergerakan (PKP), ramai diantara mereka yang meminta untuk diberikan pengurangan sewa. Selain itu, terdapat juga peniaga-peniaga yang mengalami kerugian teruk dan terpaksa menutup terus perniagaan mereka. Oleh itu, apabila pasaran hartanah merundum, pendapatan REIT juga akan turut merundum.

Perkara yang perlu dilihat sebelum melabur REIT

Selain daripada risiko-risiko yang disenaraikan di atas, terdapat beberapa perkara lain yang perlu diambil kira sebelum memulakan pelaburan REIT, iaitu:

Penentuan prestasi REIT

Pelabur boleh mengambil kira prestasi sesuatu REIT melalui pengiraan pengagihan pendapatan menggunakan formula di bawah:

Hasil pengagihan pendapatan
Formula pengiraan hasil pengagihan pendapatan

Formula di atas adalah kiraan bagi hasil pengagihan pendapatan bagi setiap sen pelaburan di dalam REIT. Jika hasil pengagihan pendapatan REIT tersebut adalah tinggi, maka kadar pulangan kepada pelabur juga akan turut meningkat.

Selain itu, prestasi REIT juga dapat ditentukan dengan melihat nilai aset bersih, peratus  perbelanjaan pengurusan dan jumlah pulangan yang diperolehi. Maklumat-maklumat ini boleh didapati di dalam laporan tahunan REIT tersebut.

Jenis-jenis REIT

Terdapat beberapa jenis pelaburan REIT di Malaysia:

Jenis Pelaburan REIT Contoh
Penjagaan kesihatan Hospital, klinik, kemudahan kesihatan
Hotel Hotel, rumah penginapan, tempat peranginan
Peruncitan Kedai, kompleks membeli-belah, premis perniagaan runcit
Gudang Gudang penyimpanan dan logistik
Perindustrian Tanah, bangunan industri dan kilang
Pejabat Bangunan pejabat
Kediaman Hartanah kediaman, harta sewaan, hartanah unit besar
Ruang tempat letak kereta Bangunan atau tapak letak kereta

Pada Julai 2021, terdapat 17 REIT yang didagangkan di Bursa Malaysia. Namun, terdapat 4 sahaja pelaburan REIT yang patuh syariah, iaitu Al-Aqar Healthcare REIT (ALAQAR), Axis Reits (AXREIT), Al-Salam REIT (ALSREIT), dan KLCC REIT (KLCC).

Cara pembelian REIT

Pelaburan REIT adalah sama seperti pelaburan saham biasa. Pelabur hanya perlu membuka akaun CDS dengan mana-mana broker saham yang berdaftar. Kemudian, pelabur boleh mula melakukan pembelian unit REIT dengan cara yang sama dengan saham biasa.


< kembali ke laman blog utama